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- Marchés choisis: Nous croyons que des rendements supérieurs sont disponibles au sein de certains marchés pour des propriétés de qualité semblable possédant des locataires et des emplacements similaires à certaines propriétés des marchés primaires.
- Acquisitions de taille intermédiaire: Nos acquisitions se situent entre 5 et 30 millions $ par propriété. Notre équipe de gestion croit que cette fourchette du marché est généralement trop élevée pour les investisseurs locaux et d’intérêt moindre aux fiducies de placement immobiliers plus importantes ou aux investisseurs institutionnels, ce qui a pour effet de réduire la compétition au sein de ce marché.
- Diversification géographique: nous tentons d’acquérir des propriétés à l’échelle du Canada, pour réduire les risques liés à un ralentissement économique régional. De plus, la taille des propriétés permet de maintenir des efficiences d’échelle.
- Locataires de qualité et baux à long terme: Nous concentrerons nos efforts d’acquisition sur des propriétés assorties de baux à long terme détenus par des clients possédant d’excellents antécédents de crédit tels des gouvernements et des entreprises nationales et multinationales. En plus d’assurer une stabilité et une sécurité en matière des flux de trésorerie, ces locataires ne possèdent habituellement que des ressources limitées à superviser et à gérer.
- Dépenses en immobilisations limitées: les propriétés acquises doivent être en bon ou en excellent état et ne comporter que très peu de dépenses d’entretien reportées. Les propriétés possédant des baux qui stipulent que le locataire est responsable des dépenses d’entretien (bail net net net) seront privilégiées.
- Gestion du portefeuille: l’équipe de gestion fait une mise au point continuelle sur nos marchés cibles et sur la composition du portefeuille (notre stratégie initiale sera une pondération égale de propriétés à bureaux, industrielles et commerciales). Des ajustements portés à nos marchés cibles et à la composition de l’actif permettront à Whiterock de maintenir un portefeuille qui produira des bénéfices distribuables stables et croissants à nos détenteurs de parts.
- Financement avantageux: des taux d’endettement et d’intérêt avantageux persistent dans le marché et l’équipe de gestion vise à judicieusement utiliser un niveau d’endettement aux environs de 60 à 75 % afin de maximiser le rendement de ses capitaux propres tout en maintenant la stabilité de ses flux de trésorerie. Nous utiliserons principalement une dette à taux fixe amortissable sur 5 à 10 ans ainsi que des prêts à court terme à taux d’intérêts variables, au besoin.
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La stratégie de croissance interne de Whiterock s’appuie sur:
- l’augmentation des revenus de loyers au moyen d’une saine gestion de la qualité des locataires de chaque propriété
- la location d’espace inoccupé et le maintient de bonnes relations avec les locataires.
Plusieurs des propriétés dans les marchés-clés de Whiterock sont gérés par des propriétaires locaux à plus petite échelle, dont la gestion immobilière n’est pas l’activité principale. L’expérience considérable de l’équipe de gestion de Whiterock permet aux propriétés individuelles de démontrer leur potentiel dans le but d’augmenter les bénéfices distribuables de la fiducie pour nos détenteurs d’unités.
Alors que la stratégie d’acquisition de Whiterock s’appuie sur l’acquisition de propriétés dotées de baux à long terme avec des locataires de qualité supérieure, il est possible que Whiterock retienne, au besoin, les services de courtiers en immobilier afin de remplacer et d’améliorer la qualité de ses locataires. Whiterock REIT gère activement son programme d’amélioration des propriétés et veille à ce que la qualité de son portefeuille rencontre les attentes des locataires les plus judicieux et que ses propriétés maintiennent leur intégrité structurale et esthétique tout au long de leur durée de vie utile.
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